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        1. 警惕養老的地產化傾向,優惠政策莫成了補貼富人的工具
          2018-08-01       瀏覽量:1000+

          眾所周知,我國社會老齡化日益加速,老年人口規模龐大,由此帶來的老年消費市場同樣巨大,資本市場對此的興趣始終不減,尤其是開發養老地產。其實,這并不意外,只不過養老地產的高端化傾向太明顯,與市場主體需求并不符,且房企、險資動機不同,動輒每月過萬元甚至數萬元的價格,讓許多對養老項目有需求的普通市民望而卻步。

          理性來講,目前主流的養老項目,是純粹的商業養老服務項目,在商言商,無論是其高端養老的定位,還是高檔化服務的設計,都可以歸咎于市場的范疇內討論,供需匹配,盈虧自負,自有規律支配,不能簡單等同于養老公共供給來討論。

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          發展社會化乃至商業化養老,自然少不了地產項目的支撐,但養老終究是服務供給,地產作為基礎資源配置,不應喧賓奪主。養老服務市場化的確存在高端服務的商機,但始終都是小眾市場,如果這些地產項目純粹是市場化的結果,一哄而上只會使得養老項目名不副實。

          補貼流向高端養老地產
          隨著人口老齡化的加快,許多城市相繼著手制定諸多優惠政策,鼓勵企業、社會組織和社會資本興辦養老服務項目,其中少不了政策優惠。但是,政府要辦的養老是普遍服務性質的,是提供給普通消費水平的老年人的。而房企和險資等社會資金要做的,是高端或變形的房地產開發?,F實的結果就是,地方政府的經濟發展需求與社會資本的逐利需求,在高端養老地產上達成了一致。

          養老地產成為“香餑餑”,與政府給出的巨大優惠直接相關。業內人士稱:“每年國家都有補貼預算,你不申請別人申請,有辦法的人就申請到了,沒有門路就申請不到。越有能力,越大的單位,越能夠申請到補貼?!?/span>

          養老地產一般包括基礎設施、護理院、老年公寓、活動中心、商業街、酒店等,其中基礎設施、活動中心、酒店部分往往都是虧錢的,必須從公寓、護理院部分賺回來,否則就得政府補貼,要不然就不會有人建。

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          可惜的是,享受多重優惠的開發商將養老地產推向高端化,背離補貼初衷,從而引發了市場關于補貼富人的質疑。同時,我們真正需要警惕的并不是養老高端化的設計,而是養老的地產化傾向,成為曲線突破“限購”、“限墅”,低成本、低門檻獲得土地資源、市場資源的籌碼。

          高端養老的出路在市場化
          養老地產高端化直接造成這一領域“兩極分化”現象的出現。高端養老社區確能提供一流設施和服務,但價格高昂,只有少數人能夠承受;中低端養老社區利潤微薄,定價難,市場接受度低,當前民營養老院乏人問津的困境,可能在這類養老社區中重現。酒店式公寓等高端化養老地產項目過多占據養老資源,尤其是相對較好的優質資源大量流向高收入人群,某種程度上講,是窮人在補貼富人,長遠而言也不利于養老事業的發展。

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          避免地產企業高端養老開發的虛火,既要揚湯止沸,更要釜底抽薪。一方面在養老服務地產項目方面,細化政策設計實行激勵扶持與從嚴約束并舉,讓拿地辦養老容易,變更設計、改變用途以及上市交易變得艱難,阻斷地產交易的沖動,使高端養老地產形成以市場化為核心的競爭環境;另一方面細分讓利于市場和讓利于民生的關系,在降低養老服務興辦成本的同時,充分利用資源的價值杠桿,調節養老資源的分配,引導養老項目提供更多普適的養老產品,更多向民生釋放紅利。

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